La inversión en finca raíz genera diferentes impuestos en las diferentes etapas del proceso de compra, venta y tenencia de un inmueble. Tener una asesoría en asuntos fiscales es una buena opción para maximizar el rendimiento de tu inversión sin dar lugar a ninguna multa por parte de la DIAN.

IMPUESTOS QUE DEBES PAGAR AL COMPRAR UNA VIVIENDA

Cuando vas a comprar un inmueble en Colombia, no solo debes contar con el dinero para el pago de la propiedad, sino que debes pagar algunos impuestos, con la idea de que la compra sea totalmente legal y segura. Cual sea el valor del inmueble, debes prepararte para pagar impuestos y así evitar problemas en el último momento.

Aquí te nombraremos los impuestos que se pagan al comprar una vivienda:

  • Impuestos para el registro de la propiedad:

La inscripción en el registro de la propiedad, es muy importante para poder garantizarle al comprador el reconocimiento como el único propietario.

  • Impuesto de registro: este es el pago que se realiza por la inscripción del inmueble en el registro.
  • Derechos de registro: casi siempre lo paga el comprador o llegan a un acuerdo.

  • Impuesto sobre la hipoteca: si adquieres una hipoteca debes pagar el 0.5%.
  • Impuestos en notaría para la escritura pública: Los gastos en notaría corresponden a la escrituración del documento de compraventa, y esto es necesario que se presente en notaría para transmitir el dominio del inmueble. Y el precio que se paga depende del valor del valor del inmueble y de las rentas que fije la notaría. Estos son los impuestos que se pagan allí:

Impuesto de retención en la fuente: antes de la enajenación de debe descontar el 1% sobre el valor de la venta, este debe ser pagado por el vendedor en presencia del notario.

Certificaciones: debes pagar gastos varios como certificaciones, fotocopias, certificado de tradición y libertad, solvencia de gravámenes, autenticación de firmas, estos lo pagan entre el vendedor y comprador

IMPUESTOS QUE  APLICAN PARA LOS PROPIETARIOS DE INMUEBLES

  1. Impuesto predial.

Este año cambia el incremento al impuesto predial gracias a un acuerdo aprobado en diciembre de 2019 por el Concejo de Bogotá.

El impuesto predial es una de las primeras preocupaciones de año nuevo para los ciudadanos. Su importancia radica no solo en que es un tributo que pagan 2,6 millones de propietarios de predios activos, también en que es la segunda contribución que más dinero inyecta a las finanzas de Bogotá, solo superada por el de industria y comercio (ICA). En 2019, el aporte por concepto de predial rebosó los $10,1 billones, y este año arranca con buenas noticias para quienes deben pagar el impuesto, o por lo menos eso es lo que se busca.

En diciembre del año pasado el Concejo aprobó un acuerdo mediante el cual se establecieron unos topes al incremento del predial, que varían dependiendo de aspectos como el avalúo del predio y el estrato socioeconómico.

Es así como el mencionado acuerdo detalla que, para el caso de los “predios residenciales, no urbanizables y ubicados en el sistema de áreas protegidas”, el incremento del predial no podrá superar la variación del Índice de Precios al Consumidor (IPC), causada de noviembre a noviembre, más cinco puntos porcentuales. Así las cosas, el valor del tributo para los propietarios que cumplan con estas condiciones no podrá crecer más del 8,84 %.

Para el caso de los predios cuyo uso sea diferente al residencial, el crecimiento del impuesto no podrá superar la variación del IPC más ocho puntos porcentuales, es decir, 11,84 % en 2020.

En un tercer grupo se encuentran las viviendas cuyo avalúo catastral no supera los 135 salarios mínimos (que para este año son $118.503.405). Para los propietarios de este tipo de predios, el incremento del predial no podrá superar la variación del IPC (3,84 %).

Hay que mencionar que estos 135 salarios mínimos son los que definen, según el Ministerio de Vivienda, los predios que son de interés social (VIS). Sin embargo, Bogotá, al superar el millón de habitantes, tiene un precio excepcional de VIS, por lo que habría un desfase de 15 salarios mínimos para que esta medida cobije a todos los propietarios de este tipo de viviendas en la ciudad.

Otra cosa que deben tener en cuenta los propietarios es que si el acuerdo aprobado por el Concejo no les resulta favorable, en comparación con el anterior (el 648 de 2016), podrán acogerse a este último para el pago de su predial.

En el caso de los predios que hayan sufrido mutaciones físicas por mayor área construida, el nuevo acuerdo establece que el tope, para aquellos que se encuentren en estratos 1, 2 y 3, no podrá superar el 25 %, mientras el tope de los que pertenecen a los estratos más altos es del 100 %.

¿Cada cuánto se paga el predial y en qué fechas?

El impuesto se paga cada año y las fechas se encuentran en el calendario tributario que publica la Secretaría de Hacienda.

¿Se puede pagar el predial a cuotas?

Los contribuyentes pueden pagar su predial de múltiples formas. Una de ellas es por medio de la página web de la Secretaría Distrital de Hacienda, usando tarjeta débito o crédito. También está la red de 14 corresponsales bancarios en todo el país. De igual forma, las personas naturales que tengan un predio residencial podrán pagar el predial a cuotas (acogiéndose al Sistema de Pago Alternativo por Cuotas) y realizar sus aportes en mayo, julio, septiembre y noviembre.

2. Impuesto de renta

Este es quizás el impuesto que más le preocupa a los inversionistas en propiedad raíz. Se refiere al impuesto que pueden llegar a pagar como resultado de los arriendos que devenguen.

Vale la pena aclarar que si bien los topes se recalculan cada año, por lo general una persona que reciba por ingresos de arriendo una suma menor a $46 millones de pesos al año, no pagaría impuesto de renta (a no ser que tenga ingresos por otro concepto y que al sumarlos se supere este tope).

Así mismo, cabe destacar que si bien en la mayoría de casos no están obligados a pagar impuesto por ese concepto SI están obligados a declarar renta si sus activos (por ejemplo el valor de su propiedad) excede $149 millones.

Es importante hacer la distinción entre declarar (enviar la declaración a la DIAN) y tener que pagar impuesto de renta pues en muchos casos el impuesto a pagar puede ser cero.

Si requieres asesoría para obtener tu RUT y adelantar tu declaración de renta del año actual o años anteriores (si compraste un inmueble hace mas de un año y no sabias que debias declarar) contáctanos para una cita gratis donde te podremos explicar el procedimiento a seguir.

IMPUESTO QUE  SE DEBEN PAGAR EN LA VENTA DE UN INMUEBLE.

Cuando una persona vende un inmueble como su casa o apartamento, local comercial o lote, debe conocer cuáles son los impuestos que se pueden derivar de esa venta para poder hacer las proyecciones del caso.

El tipo de activo y el tiempo de pertenencia.

Dependiendo del tipo de inmueble vendido y del tiempo por el cual ha sido poseído por el vendedor, el impuesto que se deba pagar varía.

En primer lugar se debe determinar si el bien inmueble vendido ha estado en el patrimonio del vendedor por dos años o más, o por menos de dos años.

Esto en virtud de lo dispuesto por el segundo inciso del artículo 300 del estatuto tributario:

«No se considera ganancia ocasional sino renta líquida, la utilidad en la enajenación de bienes que hagan parte del activo fijo del contribuyente y que hubieren sido poseídos por menos de 2 años.»

Es decir que si el inmueble vendido ha poseído por menos de dos años, se trata como una renta ordinaria, y de lo contrario se trata como una ganancia ocasional, y la diferencia en el impuesto que se debe pagar es alta.

Impuesto por ganancias ocasionales en la venta de inmuebles

Como ya se dijo, si el inmueble vendido ha estado en el patrimonio del vendedor por dos años o más, la utilidad generada en la venta se trata como una ganancia ocasional, y es sobre esa utilidad que se paga el impuesto a las ganancias ocasionales.

La utilidad en la venta de bienes inmuebles se determina restando al valor de la venta el costo fiscal del inmueble, que en algunos casos puede ser el avalúo catastral o el valor de compra, el que resultare superior. Por ejemplo, si se vende un inmueble en $200.000.000 y su costo fiscal es de $120.000.000, tendremos una utilidad de $80.000.000

200.000.000 – 120.000.000 = 80.000.000.

El impuesto por ganancias ocasionales se paga sobre los 80 millones.

Tarifa o monto del impuesto por ganancia ocasional

La tarifa del impuesto por ganancias ocasionales derivadas de la utilidad en la venta de bienes inmuebles, es del 10%.

Según el ejemplo anterior, el impuesto sería de $8.000.000, que es el 10% de $80.00.000.

Exención del impuesto a las ganancias ocasionales en la vente de casa o apartamento de habitación.

Si el inmueble vendido era la casa o el apartamento que servía de vivienda del vendedor, parte de la utilidad obtenida en la venta está exenta del impuesto a las ganancias ocasionales.

Impuesto a la renta en la venta de bienes inmuebles

Si el inmueble vendido estuvo en manos del contribuyente por menos de dos años, no procede la ganancia ocasional sino que los ingresos obtenidos de la venta se tratan como ingresos ordinarios y se paga impuesto de renta.

En tal caso, los ingresos por la venta del inmueble se incluyen en la cédula de ingresos no laborales.

La utilidad en la venta se determina de la misma forma, esto es, valor de la venta menos costo fiscal.

Tarifa o monto del impuesto de renta

Como los ingresos por la venta de bienes inmuebles hacen parte de la cédula de ingresos no laborales, se aplica la tarifa que dispone el artículo 241 de estatuto tributario.

Se trata de una tabla que es progresiva, iniciando en 0% hasta el 35%, de manera que entre más alta es la renta líquida de esa cédula, más alta es la tarifa.

¿Todas las personas que vendan un inmueble deben pagar el impuesto a las ganancias ocasionales o el impuesto de renta?

Hasta aquí sabemos que por la venta de un inmueble se debe pagar uno de dos impuestos: ganancia ocasional o impuesto de renta, pero no necesariamente todo el mundo debe pagar esos impuestos.

El pago de impuestos depende de si la persona está o no obligada a declarar renta.

Si el vendedor está obligado a declarar renta, debe pagar el impuesto que le corresponda una vez haga las depuraciones del caso.

Retención en la fuente

Si la persona natural no está obligada a declarar renta, no paga ninguno de los dos impuestos, lo que no quiere decir que le salga gratis, puesto que al momento de hacer la venta el notario le aplica una retención en la fuente que se convertirá en el impuesto de los no declarantes.

Esta retención es del 1% del valor de la venta y corre por cuenta del vendedor, y se debe practicar sin importar el monto de la venta.

En conclusión, existen varias consideraciones tributarias a la hora de comprar un bien raíz. Nuestro equipo cuenta contadores expertos en el tema de compra y venta de inmuebles en Colombia y están dispuestos a asesorarte en todas las etapas del proceso.

Si tienes alguna duda en temas tributarios o quieres saber cómo declarar renta desde el exterior contáctanos para una cita gratis donde despejaremos dudas y ampliaremos la información relevante a tu caso particular.

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